A indústria de viagens está voltando à vida após a pandemia

  Vista aérea da Las Vegas Strip na sexta-feira, 12 de março de 2021. (Las Vegas Review-Journal) Vista aérea da Las Vegas Strip na sexta-feira, 12 de março de 2021. (Las Vegas Review-Journal)

ATLANTA – Praticamente todos os setores da América foram impactados pela pandemia, mas o turismo foi um dos mais atingidos, pois as viagens praticamente evaporaram.



Desde então, a indústria voltou à vida, inclusive em Las Vegas, embora ainda não tenha recuperado todos os negócios que perdeu.



Um painel de profissionais do setor deu sua opinião sobre vendas e desenvolvimento de hotéis, viagens e outras questões na semana passada na conferência da National Association of Real Estate Editors em Atlanta.



O Review-Journal moderou a discussão com Charlotte Kang, líder nacional de práticas de hotéis e hospitalidade na corretora de imóveis Jones Lang LaSalle; Michael Ritz, vice-presidente sênior de investimentos do Peachtree Hotel Group; Ben Brunt, diretor de investimentos do Noble Investment Group; e T.Jack Bagby, diretor do escritório de arquitetura e design Cooper Carry. Esta conversa foi editada por questões de duração e clareza.

Review-Journal: A primeira coisa que quero falar é o impacto da pandemia nas viagens, turismo, convenções e mercado imobiliário hoteleiro. Leve-nos de volta àqueles dias assustadores na primavera de 2020, quando basicamente a economia desligou e as viagens pararam.



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Impacto : Tínhamos uma carteira de aproximadamente 50 ativos quando a pandemia começou; fomos para 2 (por cento) a 5 por cento de ocupação em todo o nosso portfólio em abril de 20. É uma espécie de borrão olhar para trás nesse período de tempo. Estávamos todos procurando as enfermeiras itinerantes, demandas relacionadas ao governo, qualquer coisa que gerasse receita para nossos hotéis. A maioria de nossos ativos tinha de 35 a 50 funcionários, cada hotel foi reduzido a uma equipe mínima de cerca de três a seis pessoas. Era um ambiente de trabalho muito difícil para todas essas pessoas. A pessoa que estava fazendo o check-in provavelmente estava limpando seu quarto, além de lavar a roupa e fazer qualquer preparação de comida que estivesse lá fora. (No nível corporativo), certamente tínhamos muito a administrar. Você tinha que modificar cada empréstimo; optamos por participar de alguns empréstimos de PPP. Então havia muita papelada, trabalho de empréstimo, ligações de investidores, o nome dele.

Charlotte, você pode falar sobre o pipeline de vendas e o que aconteceu com todos os negócios que estavam em andamento no país quando a pandemia chegou?

Irmão : Foi uma época muito assustadora. As vendas que estavam em negociação foram atrasadas, mas vimos algumas vendas que estavam adiantadas o suficiente para acontecer. Mas na época, todo mundo estava tentando entender o que estava acontecendo e como o setor – como proprietários, credores e operadores – se prepara para o que pode estar por vir. Não foi até mais tarde, onde a vacina está chegando, vimos bolsões de áreas, especialmente áreas que se abriram para viagens, onde as transações começaram a ocorrer.



Você e sua equipe tentaram fazer avaliações naquela época em que os hotéis estavam fechados e ninguém estava saindo de férias?

Que: Nós certamente tentamos; nossos clientes estavam nos pedindo para fazer isso. Eu estava no telefone todos os dias - quase parecia a cada hora, a cada meia hora - e nosso trabalho era tentar obter o máximo de consenso possível dos participantes do mercado e tentar obter as informações: se você fosse comprar o imóvel hoje, o que você está disposto a pagar?

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Ritz: Noventa por cento da nossa empresa tornou-se uma prática de gestão de ativos, onde estávamos tentando nos comunicar com todos os nossos credores, nossos investidores, manter todos informados e também estar do lado receptor disso. Uma coisa que foi um pouco diferente foi que os outros 10% de nossa equipe se tornaram mercados de capitais, e nós levantamos dinheiro. Os temores cresciam, as pessoas liquidavam suas posições nos mercados de ações, tentando guardar dinheiro. Ninguém sabia como seria o futuro de seus investimentos. Nossos diretores fundaram a empresa em 2008 na compra de dívidas em dificuldades e viram uma oportunidade de comprar dívidas em dificuldades e entrar em ativos com avaliações mais baixas. Acabamos gastando cerca de um bilhão e meio de dólares até 2020 e meados de 2021 comprando hotéis, fazendo empréstimos-ponte, empréstimos para construção. Basicamente, enquanto o mercado estava desligado, estávamos tentando colocar o capital em um ambiente deslocado.

T.Jack, você pode falar sobre sua indústria? As propostas para trabalhos em hotéis desapareceram ou você estava vendo os proprietários de hotéis procurando mudar o interior para acomodar o que estava acontecendo com o COVID, como adicionar novos sistemas HVAC?

Bagby : Por volta de abril de 2020, eu diria que cerca de 60, 65% de todos os nossos empregos que estavam nos conselhos foram suspensos. Havia indivíduos e grupos de investimento familiares que tentavam cronometrar o mercado, e alguns vieram até nós tentando iniciar o trabalho de design. Mas, na maior parte, a indústria realmente secou.

No ano passado, as taxas de hipotecas recorde de baixa alimentaram um frenesi de compra de casas em todo o país. Com o turismo subindo em 2021 e dinheiro barato amplamente disponível, houve um aumento semelhante nas compras de hotéis no ano passado?

Impacto : Sim, houve uma quantidade significativa de atividade de transações desde o início de 2021 até pelo menos o primeiro trimestre de 22. O ambiente de transações foi realmente alimentado pela capacidade de previsão, e certamente as taxas de juros estavam em um nível mais baixo, e os credores estavam ansiosos para voltar ao jogo, o que desencadeou muitas transações.

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Você pode falar sobre como o forte salto nas taxas de juros este ano impactou o financiamento da construção de hotéis ou as vendas de hotéis?

Irmão : Para ativos de qualidade muito boa, em localizações muito boas, ainda estamos vendo um interesse muito forte dos compradores. Se você tem um ativo bem localizado com fundamentos fortes em um ambiente econômico forte, eles são muito resilientes até agora.

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Você também pode falar sobre o pipeline de construção de hotéis que estamos vendo em todo o país, especialmente como se compara aos anos que antecederam a pandemia?

Impacto : O que eu li recentemente, e isso é através do Lodging Econometrics, um grupo sediado em New Hampshire que segue novas construções, o que eles estão relatando é que os inícios da construção caíram 40% em relação ao mesmo período de 19. Seja uma combinação de taxas de juros, mas também uma parte significativa é a inflação e o custo total de construção. Quando você combina isso em um ambiente desafiador da cadeia de suprimentos, fica mais difícil de construir.

Bagby : A cadeia de suprimentos é uma parte dela quando se trata de custos de construção, mas também é a mão de obra. Você está vendo uma escassez significativa de comerciantes qualificados, de tal forma que a capacidade de agendar subcontratados em trabalhos está se tornando cada vez mais difícil e, portanto, o preço está subindo. Embora possamos descobrir os problemas da cadeia de suprimentos, não tenho certeza se vamos descobrir a questão trabalhista muito rapidamente.

Que: O financiamento da dívida também é mais difícil de obter.

Ritz: E só vai ficar mais difícil.

Por que é que?

Ritz: Taxas elevadas. O Federal Reserve está empenhado em reduzir a inflação, fazendo com que a economia esfrie. Se continuarem e forem bem-sucedidos, devemos ver taxas elevadas. Essas taxas, à medida que continuam a subir, o custo de capital para provedores de dívida e usuários de dívida precisa subir em conjunto. Estamos chegando a um ponto em que o custo da dívida está se aproximando do custo do capital próprio e, então, os negócios não fecham. Então é meio que quando você tem uma torneira que simplesmente desliga.

Como a pandemia afetou os layouts internos dos hotéis ou as entranhas de um hotel?

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Bolsa: Alguns dos únicos efeitos persistentes que vimos do COVID são essa ênfase no bem-estar. Começou pré-pandemia, mas realmente atingiu um impulso com a pandemia. Essa ideia de trabalhar no hotel mais conexão com o exterior, seja trazendo o exterior através da vegetação ou mais janelas, ou tendo espaço físico ao ar livre. Vimos mais áreas de lounge ao ar livre, espaços de reunião ao ar livre, tentando também maximizar o uso dos espaços ao redor do hotel, percebendo que podem rentabilizar essas áreas.

Como estão as viagens domésticas nos EUA e como as viagens de lazer se comparam às convenções, que pelo menos em Las Vegas levaram mais tempo para ressurgir da pandemia.

Ritz: Acho que muitos de nossos olhos estão voltados para o viajante de negócios. Era uma parte tão grande de nossos fluxos de receita antes do COVID. O retorno ao escritório é uma grande conversa, mas até que ponto as viagens de negócios realmente voltam? Ele voltou um pouco mais rápido do que qualquer um esperava, mas não são necessariamente as grandes empresas de consultoria que todo mundo acha que estão de volta às estradas. São as startups menores, famintas e novas – são duas pessoas na estrada, não oito, mas pode haver seis grupos deles que vão competir por esse negócio e chegar na frente de um de seus novos clientes em potencial e ter um rosto. interação presencial.

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