Darin MarquesLas Vegas está saindo de 2022 de graça para uma correção do mercado imobiliário. Mas continuo otimista.
O ano passado foi desafiador para compradores e vendedores. No início do ano, os compradores podiam fazer 20 ofertas de casas e não conseguir que nenhuma fosse aceita pelo vendedor - mesmo quando ofereciam o preço pedido e renunciavam a todas as contingências.
Rapidamente, porém, o mercado virou. Depois que o Fed aumentou substancialmente as taxas de juros, o mercado de preços mais baixos, abaixo de US$ 2 milhões, parou bruscamente.
À medida que o estoque inundava o mercado, os compradores recuavam devido às altas taxas de juros ou ao medo do futuro do mercado. Somando-se à desaceleração, foi um ano eleitoral e o mercado sempre desacelera durante um período político.
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Em essência, o ano passado foi a tempestade perfeita. Mas tão certo quanto o mercado desacelera, ele sempre retorna forte. Ao iniciarmos um novo ano, os preços mais baixos e mais altos continuam refletindo a disparidade do mercado. Embora as vendas estejam desacelerando em casas com faixas de preço mais baixas, as vendas de faixas de preço mais altas permanecem fortes.
Apenas nos últimos meses, os compradores retornaram lentamente ao mercado, à medida que as taxas de juros começaram a cair. É encorajador porque os consumidores impulsionam o mercado imobiliário. Eles decidem quando comprar ou vender uma casa e a que custo.
À medida que os compradores retornam lentamente, eles começam a experimentar escassez de estoque. A escassez é motivada por vendedores que estão retirando suas casas do mercado e optando por reformas. A história nos diz que os proprietários geralmente ficam em suas casas por pelo menos dois a três anos quando investem em suas propriedades. Além disso, muitos proprietários de imóveis refinanciaram ou compraram nos últimos dois anos a taxas de juros extremamente baixas. Como resultado, é improvável que eles também vendam sua casa no curto prazo.
Portanto, o estoque vai continuar diminuindo. Atualmente, notei uma redução semanal de 10%. À medida que o estoque continua diminuindo, os preços começarão a se recuperar. Como resultado, continuaremos a ver as taxas de juros caindo, embora provavelmente lentamente. Todos esses fatores resultam em menos compradores, mas colocam os vendedores em uma boa posição para negociar.
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Com foco no mercado de luxo, nossa equipe prevê pequenas mudanças nos preços de US$ 2 milhões ou mais. No ultraluxo, comparando o outono de 2022 com o mesmo período de 2021, vendemos apenas duas casas a menos entre US$ 3 e US$ 5 milhões e apenas cinco a menos acima de US$ 5 milhões. A ligeira queda nas vendas, acredito, tem a ver com o estoque limitado no ano passado, e não com a hesitação do comprador.
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Desde o ano novo, vimos um aumento sólido na demanda. Há mais atividade em minhas listas de mais de $ 7 milhões do que em qualquer outro ponto de preço. Prevejo um aumento contínuo no mercado de ultraluxo, impulsionado por compradores que fogem de estados com políticas fiscais desfavoráveis.
No final das contas, a pergunta que surge é se o mercado vai quebrar como em 2008. Não acho que haja chance de isso acontecer. Uma razão é que os proprietários têm patrimônio em suas casas. Uma estatística que vi afirmou que 83% dos proprietários de imóveis neste mercado têm seis dígitos de patrimônio líquido ou mais investidos. Isso fornece um cenário mais estável do que tínhamos no passado. Além disso, a diferença entre 2008 e hoje é o tipo e a regulamentação dos empréstimos hipotecários que os bancos oferecem aos consumidores. Não estamos vendo os empréstimos malucos hoje como vimos naquela época.
Estou otimista com os próximos seis meses, embora uma recessão esteja se aproximando. Passamos pelo ciclo da recessão várias vezes, nos anos 80, 90 e início dos anos 2000. Até passamos por uma pequena recessão há menos de dois anos após o COVID-19 e saímos dela maiores e mais fortes. O principal indicador é que o mercado permanecerá estável e se recuperará.
Darin Marques é o presidente e fundador do Darin Marques Group, Huntington & Ellis.