Las Vegas Valley experimenta explosão como centro de distribuição

  A produção ocorre em um depósito da Amazon no norte de Las Vegas na quinta-feira, 30 de julho de 2020. (Elizab ... A produção ocorre em um depósito da Amazon no norte de Las Vegas na quinta-feira, 30 de julho de 2020. (Elizabeth Brumley/Las Vegas Review-Journal)  Os associados da Warehouse classificam o produto no centro de distribuição da Sephora no norte de Las Vegas na sexta-feira, 4 de outubro de 2019. (Elizabeth Page Brumley/Las Vegas Review-Journal @EliPagePhoto)  Lola Wickett, associada da Amazon, embala produtos em um depósito da Amazon no norte de Las Vegas na quinta-feira, 30 de julho de 2020. (Elizabeth Brumley/Las Vegas Review-Journal)  A construção está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  O Amazon Fulfillment Center é exibido em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  A construção está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  A construção está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  A construção está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Um caminhão Amazon Prime entra no Amazon Distribution Center em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  A construção está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Os caminhões Amazon Prime entram no Amazon Distribution Center em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Um caminhão Amazon Prime entra no Amazon Distribution Center em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  A construção está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  O sinal de locação está afixado enquanto a construção está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  O Tropical Distribution Center é exibido em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  A construção de uma estrada está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  A construção de uma estrada está em andamento em uma área industrial centrada em torno da Tropical Parkway, a leste da Interestadual 15, na quarta-feira, 30 de novembro de 2022, no norte de Las Vegas. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye

Quando Amy Ogden começou a trabalhar no setor imobiliário do sul de Nevada em 2006, os inquilinos de armazéns eram principalmente encarregados de transportar mercadorias para hotéis e salões de convenções.



Novos projetos também foram mal elaborados. Os desenvolvedores espremiam um armazém até a borda de seu terreno, resultando em estacionamento apertado, áreas de carregamento ruins e, lembrou Ogden, isso levou a um apelido para esses edifícios.



“Era uma caixa quebrada”, disse Ogden, um corretor de propriedades industriais da Logic Commercial Real Estate.



As empresas ainda transportam mercadorias para a Strip, mas o mercado de armazéns da região explodiu em crescimento - tornando o sul de Nevada muito mais do que um lugar onde as pessoas entregam comida, roupa de cama e similares no corredor do resort de Las Vegas.

Por meio de uma combinação de fatores, incluindo o enorme crescimento do comércio eletrônico, terrenos disponíveis e proximidade com o sul da Califórnia, a capital dos cassinos da América emergiu como um player competitivo no setor de armazenamento e distribuição.



O aumento das taxas de juros tirou algum fôlego das velas do mercado, dizem os profissionais do setor, e a economia dos EUA tem estado instável. Além disso, qualquer negócio imobiliário, e certamente qualquer boom de construção, vem com riscos.

Mas, nos últimos anos, o mercado industrial local passou por uma transformação. Os desenvolvedores inundaram o sul de Nevada com enormes projetos de armazéns, especialmente no norte de Las Vegas; mais lojistas têm distribuído produtos para outros estados; a feroz demanda por espaço levou as vagas a níveis recordes; e um número crescente de desenvolvedores e outros investidores começaram a fazer negócios aqui.

“(É) realmente louco o quão ativo esse mercado se tornou”, disse Dan Doherty, corretor da Colliers International, especialista em imóveis industriais de longa data no vale.



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‘O segredo saiu’

O mercado de armazéns de Las Vegas vinha crescendo há anos antes que a pandemia colocasse o setor em alta, já que a crise da saúde pública provocou uma mudança acelerada para compras online que alimentou a demanda por espaço de distribuição.

Taylor Arnett, primeiro vice-presidente de aquisições da desenvolvedora CapRock Partners, disse que sua empresa e outras estão alugando projetos “tão rápido quanto jamais vimos em nossas carreiras”.

Quatro ou cinco anos atrás, normalmente levava de seis a 12 meses para alugar um novo projeto. Hoje, acrescentou, seria “estranho” um empreendimento não ter atividade de arrendamento ainda em construção.

Arnett, cuja empresa construiu cerca de 2 milhões de pés quadrados de espaço industrial no sul de Nevada, disse que está perto de terminar outros 700.000 pés quadrados. A maior parte desse novo lote é pré-arrendada, disse ele.

Outros sinais do boom dos armazéns:

— Em setembro, um marca de calçado de propriedade da fabricante de tamancos Crocs Inc. anunciou planos para um centro de distribuição de aproximadamente 730.000 pés quadrados no norte de Las Vegas - em um complexo que foi inaugurado este Verão .

— Um novo parque industrial perto do Aeroporto North Las Vegas foi vendido por mais de US$ 140 milhões em outubro, um mês após o término da construção, e já estava totalmente arrendado .

- No mês passado, a VanTrust Real Estate anunciou que iniciou a construção dos dois primeiros edifícios de um projeto de 350 acres que está desenvolvendo no Apex Industrial Park, no norte de Las Vegas, e já assinou um inquilino para um dos edifícios.

No geral, o sul de Nevada tem cerca de 153 milhões de pés quadrados de espaço industrial, acima dos 123 milhões em 2017, de acordo com dados de John Stater, gerente de pesquisa da Colliers em Las Vegas.

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Grande parte da construção nos últimos anos tem sido especulativa, o que significa que os desenvolvedores iniciaram projetos sem usuários alinhados. Mas os inquilinos têm sido abundantes. A taxa de vacância do mercado é de apenas 1,3%, abaixo dos 4,5% de 2017.

Keith Earnest, vice-presidente executivo da VanTrust, disse que via o sul de Nevada como um mercado “adormecido” anos atrás, acrescentando que “não havia muita atividade” na construção.

Nos últimos anos, no entanto, outros desenvolvedores e proprietários entraram no mercado.

“Infelizmente, o segredo vazou”, disse Earnest.

'É uma aposta'

Em meados da década de 1990, quando Doug Roberts começou a trabalhar no mercado industrial do sul de Nevada, havia alguns inquilinos regionais e nacionais. Mas o mercado era dominado principalmente por empresas que forneciam resorts e instalações para convenções em Las Vegas, lembrou ele.

Novos edifícios também eram tipicamente menores do que os que os desenvolvedores colocam agora. Naquela época, um grande projeto tinha de 200.000 a 250.000 pés quadrados, disse Roberts, sócio da Panattoni Development Co.

O sul de Nevada teve uma grande onda de construção de armazéns no início e meados dos anos 2000, quando o mercado imobiliário mais amplo surgiu com dinheiro fácil. Mas depois que a bolha estourou e a economia despencou, o desenvolvimento industrial praticamente parou.

Apenas cerca de 52.700 pés quadrados de espaço industrial foram concluídos em 2011, depois que os desenvolvedores construíram mais de 42 milhões de pés quadrados de 2000 a 2008, de acordo com os números da Stater.

Rob Lujan, corretor da Jones Lang LaSalle, disse que os localizadores de sites provavelmente pularam Las Vegas há cerca de uma década porque a recessão havia esmagado a economia local de forma tão grave.

“Muitos grupos imobiliários simplesmente se esquivaram”, disse ele.

Em 2014, com a economia ainda saindo da Grande Recessão, a empresa de consultoria de Las Vegas RCG Economics citou “uma lacuna entre oferta e demanda” que indicava uma oportunidade para mais espaço industrial no sul de Nevada.

“Mas muitos desenvolvedores não estão construindo novos edifícios”, disse a empresa em um relatório.

Mais tarde naquele ano, o desenvolvedor de armazéns Prologis realizou uma inauguração cerimonial para um projeto no norte de Las Vegas, dizendo que o novo prédio, com aproximadamente 464.200 pés quadrados, era o maior projeto industrial especulativo da região em anos.

Em 2015, outros projetos específicos estavam em andamento, inclusive por Panattoni.

“É uma aposta, não há dúvida sobre isso”, disse Roberts ao Las Vegas Sun na época. “Mas achamos que estamos certos.”

Os inquilinos se mudam

A economia pesada de cassinos de Las Vegas há muito é alimentada pelo turismo. Mas em meio ao crescimento do comércio eletrônico, os distribuidores encontraram motivos para se instalar aqui.

Os portos de Los Angeles e Long Beach estão a cerca de 300 milhas de distância, e os caminhoneiros que saem de Las Vegas podem atender cerca de 20% da população dos EUA em um dia de carro, dizem os profissionais do setor.

Os incorporadores também podiam comprar grandes porções de terra a preços relativamente baixos, permitindo-lhes atrair inquilinos com aluguéis mais acessíveis. Além disso, dizem os profissionais do setor, os preços imobiliários mais altos do sul da Califórnia, a disponibilidade restrita de espaço de armazenamento e os cronogramas de desenvolvimento mais longos tornaram o sul de Nevada - há muito conhecido por custos mais baixos e regulamentações mais leves - uma alternativa atraente.

A construção de armazéns aumentou com mais de 5,3 milhões de pés quadrados de espaço industrial concluídos no sul de Nevada em 2019, acima dos cerca de 1,4 milhão em 2015, de acordo com a Colliers.

Empresas como a gigante do comércio eletrônico Amazonas , varejista de beleza Sephora , fabricante de produtos para bebês The Honest Co. e varejista de roupas esportivas fanáticos abriu centros de distribuição aqui. A Fanatics, que abriu suas instalações no norte de Las Vegas em 2017, disse ao Review-Journal recentemente que escolheu o local para atender seus clientes da Costa Oeste.

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Ao abrigar mercadorias para times em Nevada, Califórnia, Washington e outros estados, ela conseguiu “reduzir os prazos de entrega a esses torcedores”, disse um porta-voz.

Tapestry Inc., proprietária da marcas de luxo Coach e Kate Pá , revelou planos no ano passado para abrir um centro de distribuição no norte de Las Vegas para atender também os clientes da Costa Oeste. Espera-se que seu centro de distribuição ocupe mais de 788.000 pés quadrados e seja projetado para distribuir anualmente 22,2 milhões de unidades e armazenar 4 milhões de unidades de estoque.

No geral, o número de inquilinos em Las Vegas de todos os Estados Unidos é “magnitude maior do que há apenas 10 anos”, disse Stater, da Colliers.

efeito amazônico

A Amazon tem uma pegada especialmente grande com 15 locais no sul de Nevada, disse a empresa.

Suas onipresentes vans de entrega azuis podem ser vistas em todo o vale de Las Vegas, e a Amazon opera vários grandes edifícios industriais perto de Las Vegas Motor Speedway.

Os senhorios têm preços crescentes pagos para os edifícios da Amazon lá também.

Em abril, uma empresa de investimentos de Boston adquiriu um depósito de 857.000 pés quadrados na Amazon por US$ 226,4 milhões como parte de uma aquisição de dois prédios ao longo da Tropical Parkway, perto da Interestadual 15, mostram os registros da propriedade.

Em comparação, em 2017, uma instalação da Amazon de 813.000 pés quadrados foi vendida por US$ 73,4 milhões como parte de uma compra de dois prédios ao longo da I-15 em Lamb Boulevard.

Sam Bailey, gerente de política de desenvolvimento econômico da Amazon, disse ao Review-Journal que Las Vegas pode servir a região de Mountain West “muito bem” e apoiar ou apoiar mercados como Califórnia e Phoenix.

Ele citou o terreno disponível em Las Vegas, o acesso a talentos e a localização geográfica que, segundo ele, é propício para o encaminhamento de mercadorias.

Como resultado, o sul de Nevada conseguiu “avançar como um mercado competitivo para distribuição e comércio eletrônico”, disse Bailey.

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‘Balão está lentamente perdendo ar’

O sul de Nevada também tem um histórico de entusiasmo por imóveis. Nos últimos anos, em meio a uma onda de gastos dos investidores, os valores das propriedades industriais subiram tanto que eram “quase comparáveis ​​à bolha imobiliária”, disse Arnett, da CapRock.

Mas, acrescentou, “o balão está lentamente perdendo ar”.

O Federal Reserve elevou as taxas de juros várias vezes este ano em uma tentativa de combater a inflação, elevando os custos de financiamento imobiliário para todos, desde compradores de casas para investidores em propriedades comerciais.

O leasing industrial do sul de Nevada “ainda está forte”, mas as vendas desaceleraram, disse Lujan, da Jones Lang LaSalle.

“Os grupos simplesmente não podem pagar o que costumavam pagar pelas propriedades”, disse ele.

Além disso, as pessoas continuarão a fazer compras online, mas se os gastos com comércio eletrônico diminuírem, a demanda por espaço de armazenamento poderá ser afetada.

Stater observou que os desenvolvedores enfrentariam riscos “se a economia piorasse bastante” e os inquilinos parassem de assinar contratos de arrendamento para novos projetos.

“A questão então é: quando seus empréstimos vencem? Quanto tempo você pode esperar para que a economia volte?” disse Stater.

Por enquanto, a demanda por espaço para armazéns está “ultrapassando a oferta”, com as empresas ainda em busca de prédios, disse Earnest, da VanTrust.

“Com essa taxa de vacância, você se sente bastante confiante”, disse ele.

Entre em contato com Eli Segall em esegall@reviewjournal.com ou 702-383-0342. Seguir @eli_segall no Twitter.