Mercado de luxo vinculado à migração contínua de californianos ricos

  Uma propriedade em Soaring Bird Court, em The Ridges, em Summerlin, foi vendida em fevereiro por US$ 12,5 milhões. ... Uma propriedade em Soaring Bird Court, em The Ridges, em Summerlin, foi vendida em fevereiro por US$ 12,5 milhões. Um relatório recente mostrou que as casas de US$ 3 milhões ou mais foram as menos afetadas na desaceleração recente. (É Luxo)  O bilionário Steve Wynn vendeu sua mansão em junho no Enclave Court em Summerlin por US$ 17,5 milhões. Alguns especialistas imobiliários disseram que os ricos compradores de luxo estão se segurando para ver o que a economia faz. (Kristen Routh-Silberman)  Ivan Sher  Bob Hamrick  Evangelina Duque Petroni  Tyler Jones  Esta casa no Summit Club em Summerlin foi vendida por $ 18,95 milhões e foi registrada como a venda de maior luxo em Las Vegas em 2022. Especialistas imobiliários locais dizem que o mercado de alto luxo está se mantendo por causa dos ricos californianos que se mudaram para a cidade. (É Luxo)  O ícone do boxe Oscar De La Hoya pagou US$ 14,6 milhões em dinheiro por uma casa que está em construção na Dragon Peak Drive, em Henderson's MacDonald Highlands. Construtoras personalizadas disseram que viram o interesse diminuir. (Garça Azul)

O segmento de residências de luxo foi atingido assim como o resto do mercado imobiliário durante o segundo semestre de 2022, mas corretores de imóveis e construtores personalizados disseram que têm um trunfo para uma recuperação em 2023 - a migração em andamento da Califórnia para Las Vegas. e outros estados e o dinheiro que esses compradores ricos trazem consigo.



Houve 67 fechamentos de casas e condomínios de luxo nos condados de Clark e Nye com preços acima de US$ 1 milhão em dezembro - o menor número desde que houve 41 fechamentos em junho de 2020, no início da pandemia.



Isso elevou o total de 2022 para 1.562, o segundo maior da história, atrás dos 1.685 em 2021, uma queda de 7% ano a ano. Embora um aumento nos preços tenha impulsionado o que se qualifica como uma casa de mais de US $ 1 milhão, 2022 ainda foi um ganho substancial em relação ao terceiro ano mais alto de 825 fechamentos em 2020, de acordo com números rastreados no Serviço de Listagem Múltipla dos Corretores de Imóveis de Las Vegas por Forrest. Barbee, corretor corporativo da Berkshire Hathaway Home Services.



O corretor de imóveis Rob Jensen, do Rob Jensen Group, disse que a desaceleração ficou evidente no quarto trimestre, quando houve 240 fechamentos de luxo no vale de Las Vegas em 2022, abaixo dos 401 no quarto trimestre de 2021. Houve 312 fechamentos no quarto trimestre de 2020, quando o boom imobiliário decolou após o bloqueio da pandemia

Mais do que duplicar as taxas de hipoteca em 2022 prejudicou o mercado imobiliário em geral, tanto as casas novas quanto as existentes e especialmente nos segmentos abaixo de US$ 1 milhão. Mas para os compradores com preços mais altos, principalmente aqueles que compram com dinheiro, as maiores preocupações por trás da desaceleração são o declínio no mercado de ações, a incerteza sobre a economia e uma possível recessão, de acordo com corretores de imóveis de Las Vegas.



Fechamentos entre $ 1 milhão e $ 3 milhões foram mais impactados em 2022. Jensen relata que houve 168 fechamentos entre $ 1 milhão e $ 1,99 milhão durante o quarto trimestre, abaixo dos 311 em 2021. Houve 35 fechamentos no quarto trimestre de 2022 entre $ 2 milhões e $ 2,99 milhões , abaixo dos 55 em 2021.

A menos afetada foi a categoria de $ 3 milhões e acima, com 37 fechamentos no quarto trimestre de 2022. Isso se compara a 35 em 2021, que caiu de 44 no quarto trimestre de 2020, relata Jensen.

O que todos esperam para 2023, apesar das taxas de hipoteca mais altas e da incerteza sobre a economia, é a migração contínua.



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Redfin relatou que Las Vegas era o segundo estado do país em migração, atrás de Sacramento, Califórnia. Las Vegas recebeu 6.400 recém-chegados apenas em novembro, ante 7.100 em outubro e 8.700 em setembro. Redfin relatou que Los Angeles é a origem principal.

A migração para Las Vegas, já que as empresas permitiram que mais funcionários trabalhassem remotamente, ajudou a impulsionar as vendas recordes de casas de luxo no verão de 2020 e 2021, com a pandemia fazendo com que as pessoas buscassem casas maiores e um estilo de vida diferente.

Em uma apresentação recente ao Coldwell Banker Premier, o diretor da Applied Analysis, Brian Gordon, disse que mais de 72.000 pessoas se mudaram para Las Vegas nos últimos 12 meses. Isso se traduz em 8,4 pessoas se mudando para Las Vegas a cada hora de cada dia, disse ele.

Cerca de 38,3% desses novos residentes são originários da Califórnia, de longe a maior parte de qualquer estado. É seguido por 5% da Flórida, 4,7% do Texas, 4,5% de Washington, 4,3% do Arizona, 3,6% do Havaí, 3,4% de Illinois, 3% de Utah, 2,8% do Colorado e 2,5% de Nova York.

Os corretores de imóveis disseram que os clientes de luxo da Califórnia adotaram Las Vegas por causa de seu valor, que lhes dá uma casa melhor com mais comodidades. Muitos estão fugindo do estado por causa de impostos e regulamentos se forem proprietários de empresas.

'Meu lema é: 'Graças a Deus pela Califórnia'. Mas o que tenho visto nos últimos 60 a 90 dias é que muitas transações foram locais', disse Ivan Sher, proprietário da IS Luxury. “Mas acredito que o que nos leva de um mercado bom para um ótimo mercado e de um mercado ruim para um ótimo mercado é o fluxo de pessoas que estão querendo sair. A Califórnia é um grande contribuinte para isso.”

Sher disse que o influxo na Califórnia diminuiu à medida que as pessoas param e veem o que acontece a seguir com a volatilidade do mercado de ações e das taxas de juros. Isso deve mudar, disse ele.

Em novembro, o condado de Los Angeles aprovou um imposto sobre mansões - um imposto de transferência de 4% para as propriedades avaliadas entre US$ 5 milhões e US$ 10 milhões e 5,5% para US$ 10 milhões ou mais, como forma de gerar receita para moradias populares. Não entra em vigor até 1º de abril, e os corretores de imóveis estão pedindo aos proprietários ricos que vendam antes disso. Isso abre ainda mais as portas para Las Vegas.

“Coisas como essa vão fazer as pessoas correrem”, disse Sher. “É um ponto de inflexão. Esses tipos de movimentos da Califórnia continuarão a nos ajudar. Está empurrando-os para fora mais.

Além disso, Sher disse que há algumas oportunidades crescentes no noroeste do Pacífico e citou clientes do estado de Washington reclamando sobre impostos de luxo sobre ganhos de capital.

“Acredito muito em Las Vegas, e com as coisas acontecendo na Califórnia, Washington e outros estados, mesmo que seja mais difícil para o resto dos Estados Unidos, teremos um caminho diferente”, disse Sher.

Ainda há californianos ricos que vêm a Las Vegas alugando por 30 a 120 dias para verificar o mercado imobiliário porque temem que o fundo do poço não tenha sido atingido e querem encontrar a propriedade certa, disse Sher. A intenção deles é comprar, acrescentou.

“Estou começando a ver a mesma lógica e demanda reprimida e preciso adquirir (depois que a quarentena terminou em 2020)”, disse Sher. “Acho que teremos mais pessoas locais e de fora do estado comprando no primeiro e segundo trimestres deste ano. Teremos ótimos dois primeiros trimestres. Estou vendo várias ofertas de propriedades pela primeira vez em algum tempo.”

O agente da Las Vegas Redfin, Tzahi Arbeli, citou como a migração para Las Vegas diminuiu, mas os compradores de luxo ainda são atraídos. Eles estão vendendo uma propriedade de 1.100 pés quadrados e US$ 2 milhões em San Francisco e vindo para Las Vegas e obtendo casas de luxo por US$ 1 milhão a US$ 1,5 milhão, disse ele.

“Há também pessoas que vieram para cá há um ano e se instalaram porque não havia nada disponível, e agora vão comprar algo melhor porque há mais estoque”, disse Arbeli.

Bob Hamrick, presidente e CEO da Coldwell Banker Premier Realty, concordou que o êxodo da Califórnia continua, mas mais devagar do que na alta do mercado.

Há tanta coisa positiva acontecendo em Las Vegas e a desaceleração “é um pontinho”, acrescentou. “Vai voltar assim que nosso mercado voltar, porque há muito poder em nosso mercado.”

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O mercado de luxo não foi tão impactado quanto os níveis mais baixos, mas desacelerou, como evidenciado pelos fechamentos. Embora as taxas de juros não afetem tanto esses compradores porque mais pessoas estão pagando em dinheiro, eles têm propriedades na Califórnia ou em outros estados para vender antes de comprar em Las Vegas, disse Hamrick.

“Tenho certeza de que, quando começarmos a lidar com esse dano autoinfligido (de taxas de juros mais altas para diminuir a inflação), acho que o sul de Nevada será um dos primeiros mercados a se recuperar”, disse Hamrick. “Isso virá de toda a demanda reprimida de pessoas que realmente querem estar aqui. É só uma questão de não conseguir agora.”

Gordon disse que ao longo de 2022 o ritmo da migração permaneceu “relativamente robusto” e não é incomum ver uma desaceleração no outono à medida que as férias se aproximam e as crianças voltam à escola.

“A população continua a se expandir e, ao mesmo tempo, vimos uma desaceleração na atividade de construção residencial, e isso tem o potencial de afetar a dinâmica de oferta e demanda daqui para frente”, disse Gordon. “Supondo que o crescimento continue em 2023 e além, menos casas sendo construídas hoje têm o potencial de ser problemáticos no futuro.”

Evangelina Duke-Petroni, corretora de imóveis da IS Luxury, disse que a certa altura o mercado de luxo estava 70% fora do estado e 30% local e que recentemente foi mais de 50-50, incluindo aqueles que se mudaram para cá nos últimos dois anos. e agora quer um lar permanente.

“Às vezes, as pessoas entram e compram e têm uma ideia de onde querem estar e se mudar dentro de alguns anos”, disse Duke-Petroni. “Estamos vendo mais disso.”

Duke-Petroni disse que ninguém deve ver o mercado de luxo em declínio. Os preços marcados corretamente estão se mantendo estáveis, e ter vendas em níveis pré-pandêmicos não deve ser visto como um problema para aqueles que viveram a Grande Recessão e a crise imobiliária em 2009 e 2010, acrescentou ela.

“Atingimos uma nova norma de preços que não será determinada por nada que aconteça na economia”, disse Duke-Petroni. “A economia absolutamente joga com imóveis de luxo, mas nos diferenciamos e Las Vegas se tornou um lugar para onde as pessoas querem ir e, quando chegam aqui, querem ficar.”

Kristen Routh-Silberman, corretora de imóveis da Douglas Elliman Real Estate, disse que, ao olhar para trás em 2022, é seguro chamar o recorde de 2021 de 'um ano atípico e melhor' que alguém já teve no setor imobiliário em todo o país.

“A coisa realmente interessante sobre 2022 é que o mercado de luxo se manteve”, disse Routh-Silberman. “Estou otimista sobre o mercado de luxo para 2023. Todos os fundamentos de Las Vegas ainda são verdadeiros e, se houver pressões de recessão nos EUA, isso pressionará os estados com impostos altos e os estados com impostos zero, como Nevada. muito bem nesses ambientes. Isso é um bom presságio para Las Vegas. O frenesi acabou em 2021 e estamos nos movendo mais para o nosso mercado tradicional. Las Vegas continua a dominar, junto com a Flórida e o Texas, os lugares para onde as pessoas querem migrar e morar. A Califórnia não pode se resolver tão cedo e ainda veremos compradores de luxo do norte e do sul da Califórnia entrando em nosso mercado.

Um projeto de condomínio estilo resort de luxo de US$ 900 milhões dentro do condomínio privado MacDonald Highlands, em Henderson, começou a trabalhar no local no verão passado e deve continuar atraindo compradores de luxo de fora do estado com seu preço de US$ 3 milhões ou mais, Routh-Silberman disse.

As construtoras de casas de luxo em Las Vegas também veem a oportunidade de prosseguir com a migração para fora do estado.

A Growth Luxury Homes está abrindo a comunidade de luxo Neo adjacente a MacDonald Highlands em Henderson com 89 casas com preços de US$ 1,8 milhão ou mais, de acordo com Steve Escalante, vice-presidente sênior de desenvolvimento de negócios. O desenvolvedor também está lançando um projeto de casa de luxo chamado Magnus no vale do sudoeste até o final do ano. Seus projetos estão atraindo moradores locais e de outros estados e do exterior, disse ele.

“Estamos vendo (migrações da Califórnia) em nosso lado personalizado”, disse Escalante. “Estamos recebendo consultas da Califórnia e de outros mercados como Chicago e Seattle. Apresentamos bastante valor ao comprador da Califórnia. Na Califórnia, as pessoas compraram propriedades no mercado de luxo acima de US$ 1.500 e US$ 2.000 por metro quadrado, enquanto em Las Vegas você ainda está abaixo de US$ 1.000 por metro quadrado, disse Escalante.

“Em toda a Costa Oeste, você ganha muito dinheiro e ganha terras também”, disse Escalante. “Se você vem do sul da Califórnia, pode estar vendendo uma propriedade por US$ 2 milhões a US$ 3 milhões, e é uma casa de 2.000 pés quadrados construída na década de 1960 e situada em um lote de 20.000 pés quadrados. Pelos mesmos $ 3 milhões aqui, você está sentado em uma casa personalizada de meio acre de 7.000 a 8.000 pés quadrados com garagens e piscinas. Esse é o fascínio de Las Vegas quando você pensa nos compradores da Califórnia. Não temos praia, mas em um pequeno raio temos as melhores compras, a melhor gastronomia e o melhor entretenimento com voos diretos de todos os continentes do mundo. Sendo uma meca do entretenimento, isso atrai pessoas em massa.”

Tyler Jones, CEO e fundador da construtora de luxo Blue Heron, disse que o que eles aprenderam no quarto trimestre foi que há muitas pessoas interessadas em se mudar para Las Vegas, mas 'ficar um pouco para trás' e observar a economia e as taxas de juros. Ele disse que sua expectativa é que a demanda exista porque há uma quantidade limitada de casas de luxo existentes em Las Vegas que as pessoas desejam.

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A Blue Heron teve apenas três pessoas cancelando reservas em 2022, mas não houve cancelamento de contratos não reembolsáveis.

“A demanda é forte e temos algumas negociações de alto valor em andamento e muitas pessoas que vão puxar o gatilho do lado da elite no início de 2023”, disse Jones. “Temos alguns projetos de mais de US$ 10 milhões que estamos discutindo com os clientes agora.”

Jones disse que está discretamente confiante porque o maior fator que importa para os imóveis de luxo em Las Vegas é o influxo da Califórnia. Outros fatores são contribuintes, mas não tão importantes e mais como “uma lombada” para uma tendência maior.

“Isso é crítico”, disse Jones sobre o influxo. “Com todos os outros fatores, nada é remotamente relevante. Enquanto a Califórnia continuar a ser um lugar que está afastando muitos de seus residentes de alto patrimônio líquido e mantivermos nosso lugar como um dos principais receptores dessa riqueza, acredito que continuaremos a ver uma forte demanda por belas casas de luxo em Las Vegas. Acreditamos que isso continuará em 2023. Tudo o que Las Vegas tem a seu favor com todas as novas construções na Strip e novos projetos existentes e potencialmente mais esportes profissionais chegando são grandes fatores que continuarão a atrair pessoas ricas.