Salários HOA: proprietário quer saber quem é pago por quê

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P: Obrigado por sua interessante coluna semanal. É bom saber que a nossa associação de moradores não é a única com “situações”.



Nosso HOA de aproximadamente 7.000 residências tem muitos funcionários. Alguns proprietários estão alegando que o gerente e seus principais funcionários recebem muito. O orçamento enviado aos residentes tem uma linha do total de salários. Nenhuma divisão por descrição ou nome do trabalho. Eles são obrigados a me fornecer essas informações se eu solicitar? Quem é a informação adequada para perguntar?



UMA: Um qualificado, não. Na maioria dos casos, os funcionários são da empresa de gestão. Não é incomum ver um item de linha que inclui salários, benefícios e substituições para itens como impostos sobre a folha de pagamento de funcionários, seguro de compensação do trabalhador, etc. As informações do funcionário são confidenciais. Embora você não veja uma descrição específica para cada membro da equipe, seu contrato de gerenciamento lista as funções da equipe por categorias e por tópicos.



P: Sra. Holland, eu leio sua coluna sobre questões de HOA todos os domingos e a considero muito informativa. Nosso HOA também tem problemas. Aqui estão algumas perguntas:

1. Durante nossa reunião mensal do conselho de diretores, os membros abordam questões da comunidade durante o Fórum de Proprietários de Imóveis, tanto em itens da agenda quanto fora da agenda. O problema é que o conselho nunca fornece uma resposta, verbal ou escrita. Isso é aceitável?



2. Os proprietários receberam uma minuta do orçamento de 2023. O presidente do conselho executivo afirmou que, se houver alguma dúvida, encaminhe-a ao contratante de gestão, pois eles são bem versados ​​no processo orçamentário. Nossos membros eleitos do conselho não são a primeira linha de comunicação dos membros? Em minha experiência de contratação, aprendi que não se aborda um empreiteiro pessoalmente.

3. A diretoria executiva também determinou a necessidade de uma avaliação especial. Os membros entenderam o motivo da avaliação, embora não tenha sido bem aceito. No entanto, o conselho não pôde/não forneceu uma explicação para o valor, neste caso $ 3.000 Novamente, isso é aceitável?

UMA: Aqui estão minhas respostas na ordem de como foram feitas:



1. De acordo com os Estatutos Revisados ​​de Nevada 116.31083 (6), a agenda deve agendar um fórum de proprietário no início e no final de cada reunião. O fórum inicial deve ser dedicado aos tópicos da agenda. Tecnicamente, o conselho não precisa responder. O gerente da comunidade deve anotar os comentários nas atas. Somente em caso de emergência, o conselho pode tomar qualquer ação sobre os itens mencionados pelos proprietários. Como todos sabemos, algumas questões são apenas retóricas, algumas requerem pesquisa e algumas podem estar relacionadas a uma violação que normalmente não deveria ser discutida em uma reunião aberta. No seu caso, sempre que possível uma resposta curta ao proprietário, sem entrar em debate.

2. Muitas associações fazem com que seu gerente de comunidade responda às perguntas de orçamento, pois o gerente de comunidade normalmente tem anotações para cada item de linha. Muitas vezes, para os membros do conselho, é apenas uma questão de se sentirem mais à vontade para que o gerente responda.

3. O conselho deveria ter explicado o motivo da avaliação especial e como o valor foi calculado.

P: Este HOA em particular possui uma cláusula nos convênios, condições e restrições relacionadas à venda de uma propriedade dentro da comunidade. Não tenho certeza se esta cláusula se manteria de acordo com as leis imobiliárias de Nevada.

Antes da nova empresa de administração, os proprietários eram avisados ​​quando um imóvel estava à venda e tinham a primeira oportunidade de apresentar uma oferta no prazo de 21 dias após o aviso. Após o período de 21 dias, a propriedade seria colocada à venda para o público em geral.

Quais são seus pensamentos?

UMA: O corpo legislativo de 2021 aprovou um projeto de lei conhecido como SB 186, que proíbe certas pessoas de comprar uma unidade na execução hipotecária. Este projeto de lei inclui as seguintes pessoas que estão proibidas de comprar uma casa de execução hipotecária:

■ Qualquer pessoa envolvida no processo de encerramento do penhor da associação de acordo com NRS 116.3116 a NRS 116.31168.

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■ Qualquer pessoa que exerceu discrição em qualquer decisão relativa à execução do penhor ou qualquer pessoa empregada por tal pessoa.

■ Uma agência de cobrança utilizada pela associação para cobrar uma obrigação relativa à unidade.

■ Um gerente comunitário da associação e qualquer um de seus assistentes.

■ Um membro do conselho.

■ Um advogado que forneceu representação a qualquer uma das partes com relação à execução da garantia.

■ Qualquer pessoa que tenha parentesco consangüíneo, por adoção, casamento ou união estável até o terceiro grau de consanguinidade ou afinidade com pessoa envolvida na execução.

■ A pessoa que conduz a venda de qualquer entidade na qual essa pessoa detenha uma participação.

Por uma série de razões, esta associação deve permitir o processo normal de notificação de encerramento e não fornecer qualquer aviso antecipado aos seus membros. Além do problema de um proprietário ter comprado uma unidade por engano, contrariando a nova lei. De uma posição política, o conselho pode se ver em uma controvérsia entre dois ou mais compradores com ofertas.

Barbara Holland é autora e educadora em gestão imobiliária. As perguntas podem ser enviadas para holland744o@gmail.com.