Três estratégias-chave para navegar no mercado imobiliário em constante mudança

  Matthew Mullin Matthew Mullin

Embora o mercado imobiliário de Las Vegas tenha passado por algumas mudanças dramáticas até agora este ano, principalmente o aumento das taxas de juros e a oferta de casas disponíveis para venda, ainda existem várias estratégias criativas para realizar o que você deseja, tirando o pó de algumas ferramentas que ajudaram navegar nos mercados do passado com dinâmica semelhante.

Aqui estão três estratégias principais que estamos aproveitando para ajudar as pessoas a comprar e vender casas com taxas de juros mais altas e um ambiente de mercado de oferta mais alto.



Primeiro, vamos ver onde está o mercado de Las Vegas do ponto de vista da oferta e da demanda. Em fevereiro de 2022, o Serviço de Listagem Múltipla da Grande Las Vegas tinha aproximadamente 2.500 propriedades unifamiliares listadas para venda e cerca de 4.000 a 4.500 estavam sendo vendidas mensalmente. Isso significa que havia quase dois compradores para cada casa no mercado.



Em 23 de setembro, havia 10.808 propriedades unifamiliares ativas e em breve listadas para venda e 5.072 vendidas nos 60 dias anteriores (2.536 por mês).

Com esse volume de disponibilidade, agora é mais importante que os vendedores se separem do restante do estoque e ofereçam proativamente soluções para os principais desafios do comprador que eles nem sabem que são possíveis.



Vamos considerar também o impacto do aumento das taxas de juros. A taxa média nacional de hipotecas fixas de 30 anos de acordo com Freddie Mac em 10 de fevereiro era de 3,69% e, em 22 de setembro, era de 6,29%.

Para um comprador que compra uma casa de US$ 550.000 com 5% de entrada, essa diferença sozinha aumentará o pagamento da hipoteca em cerca de US$ 829 por mês com o mesmo preço de compra.

Em termos de acessibilidade de pagamento, para um comprador ter o mesmo pagamento de hipoteca nas taxas de hoje versus as taxas de janeiro, o preço de compra da casa precisaria ser de cerca de US$ 410.000 (uma redução de preço de US$ 140.000 ou 25%).



Aqui estão algumas estratégias para combater essas mudanças e desafios do mercado:

1. Oferecer incentivos de financiamento para compradores

E se houvesse uma maneira de oferecer a um comprador um pagamento de hipoteca do passado sem ter que reduzir o preço em 25%?

Ao anunciar de forma criativa e incluir incentivos de financiamento para os compradores no processo de vendas e nas negociações, é possível que o vendedor ofereça apenas 2% de concessão para os custos de fechamento do comprador para gerar uma redução de 1-1,25% na taxa de juros. Por exemplo, naquela casa de $ 550.000

com uma queda de 5%, a 6,29%, a parcela do principal e dos juros do pagamento da hipoteca seria de cerca de US$ 3.231 por mês.

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Se o comprador desejar um pagamento inferior a US$ 3.000, ele poderá oferecer US$ 510.000 pela casa, o que rende US$ 40.000 a menos em receitas brutas para o vendedor.

Sabendo que o comprador está tentando realizar um pagamento mais baixo, um vendedor experiente pode oferecer ao comprador um crédito de US$ 11.000 para reduzir sua taxa de juros.

Com uma taxa de compra de 1%, o comprador pode pagar $ 550.000 pela casa e ter o pagamento da hipoteca mais baixo do que se a comprassem por US$ 510.000. O vendedor agora ganha cerca de US$ 29.000 a mais em receitas de vendas e o comprador se beneficia de um pagamento mais baixo do que se comprasse a um preço mais baixo.

2. Alavancar novos modelos de negócios

O setor imobiliário evoluiu dramaticamente desde a última vez que enfrentamos dinâmicas de mercado como essa.

Agora existem empresas que oferecem soluções criativas, como acesso instantâneo ao seu patrimônio imobiliário atual, para personalizar sua transição de moradia da maneira que você desejar.

Essas empresas oferecem soluções que permitem aos vendedores comprar sua próxima casa, primeiro usando o patrimônio de sua casa atual, enquanto moram na casa atual.

Tais soluções podem remover a incerteza e os desafios de tempo que um mercado de maior oferta apresenta. Os proprietários que desejam fazer uma transição de estilo de vida podem fazer compras para a próxima casa, negociar, comprar, melhorar e mudar para a próxima casa antes de ter que lidar com a venda da casa atual.

Uma vez concluído, eles podem melhorar, preparar e comercializar sua casa atual com esses custos simplesmente saindo de seus lucros líquidos no fechamento assim que a casa for vendida.

Existem acordos de “opção de arrendamento” ou “aluguel para o próprio” que não exigem que o proprietário do imóvel assuma o risco associado ao acordo de opção de arrendamento.

Isso permite que os proprietários vendam sua casa agora e acessem um conjunto maior de demanda por sua casa para aqueles que desejam comprar a casa, mas ainda não estão prontos devido aos níveis de taxas de juros, requisitos de pagamento, problemas de reparo de crédito ou incertezas sobre o mercado. condições.

Essas soluções permitem que os “compradores em breve” escolham a casa em que desejam morar agora. Eles podem comprar qualquer casa no mercado – sem exigir que o vendedor espere pelo pagamento de seu patrimônio. Pergunte ao seu profissional imobiliário como eles aproveitam esses negócios para fornecer os resultados que você deseja agora, apesar dessas mudanças no mercado.

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3. Concentre-se em sua matemática pessoal vs. projeções de mercado

Há muitas manchetes assustadoras por aí, e a maioria das pessoas sente que, se o mercado suavizar ou os preços caírem, isso significa que eles tomaram uma decisão ruim em sua compra ou estão recebendo menos do que poderiam obter em uma venda.

Timing é tudo no mercado imobiliário. Quanto tempo você planeja possuir e/ou morar em uma propriedade importa mais do que o preço e os termos que você paga hoje.

É perfeitamente possível que alugar e esperar que os preços caiam possa custar-lhe mais, mesmo que você Faz pagar menos pela casa no futuro.

Também é possível que seu patrimônio líquido cresça apesar da queda de preços no mercado.

Antes de tomar qualquer decisão de comprar ou vender no mercado atual, faça parceria com um profissional imobiliário e faça seus números pessoais sobre o que a decisão significa para você, pessoalmente, em vez de tentar prever os movimentos do mercado. Quais são seus objetivos e prioridades?

Para muitos proprietários, objetivos como estilo de vida, localização e crescimento do patrimônio a longo prazo são mais importantes do que esperar que ocorra um movimento de mercado futuro desconhecido.

O que vivemos no mercado imobiliário nos últimos dois anos não foi normal.

À medida que o mercado se ajusta e normaliza, lembre-se de que existem muitas soluções por aí que não existiam da última vez que nosso mercado experimentou essas condições.

Antes de decidir sobre seus objetivos imobiliários pessoais, certifique-se de consultar especialistas que já passaram por isso antes para ver o que pode ser possível para você.

Matthew Mullin é natural de Las Vegas, graduado em Economia pela Universidade de Princeton e, nos últimos 19 anos, tem ajudado compradores, vendedores e investidores de imóveis a alcançar seus objetivos como líder do The Mullin Group na Berkshire Hathaway HomeServices, themullingroup. com .